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3月1日起所有房贷重新定价!关乎每一个买房人! [复制链接]

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发表于 2020-3-1 17:54 |只看该作者 |倒序浏览 |打印 | 分享:
房贷利率 买房政策 房贷新政
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武汉美食

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从3月1日,也就是今天开始,将发生一件关乎民生的大事:影响千家万户钱袋子的新规来了。那就是个人房贷利率大变革,买房、有房贷的小伙伴们必须关注一波。
即将贷款买房或者正背着房贷的朋友务必仔细阅读。
昨天(2月29日)早上,中行、建行、工行陆续发布公告,只要是参考基准利率4.9%定价的个人住房贷款,包括组合贷中的商贷部分,都要去重新办理了,改成“固定利率”或者“LPR+基点”,通俗点说就是“重新签订房贷合同”。
那么问题来了,转换房贷利率,以后利息会减少吗?或者怎么操作会减少利息?
接下来就捡大家关心的几个重点来说:

1、转换时间及转化选择
2020年3月1日-8月31日
方式一:LPR+基点
 方式二:固定利率

2、所有人必须转化吗?
在过去,房贷都是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,但新政规定,现在将转换为LPR+加点数值或固定利率的方式定价。
公告中称:3月1日起需要进行转换的是:以前签订的按照4.9%基准利率“上浮”,或是“打折”计算的“老”房款。
根据时间分为两种:
a、2019年10月8日前签订的房贷,全部需要转换(已经还到最后一年的不需要)
b、2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同,并且合同上约定,利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷。
具体情况可以翻开自己的购房合同查看一下,如下面的这份合同,签订的就是“基准利率上浮XX%”的房贷,也就是“老”房贷。
图片1.png
其实也就是说,无论新旧,哪怕是10年前签订的房贷,都要进行LPR转换。
这一政策是强制性的,没有选择空间。唯一的例外是,除非房贷一年内即将到期,换不换已经无所谓。
LPR转换,将从3月1日开始,预期8月底完成。届时细则出台之后,将由各大商业银行办理,可通过线下或线上办理。

3、如何转换?
对于新购房者:
对于2020年3月之后的购房者来说,房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点。这其中,5年期LPR利率由央行每月20日发布,每月调整一次,以最新的为准,而加点基数由地方确定。
对于老购房者:
对于老购房者,2019年之前的存量房贷,从3月开始,都必须转换为LPR模式,同时确定加点基数。加点基数一旦确定,则在整个20年或30年的还款期内保持不变。

4、房贷利率转换后,新的房贷是怎样的?
从央行此前公告看,此次房贷利率切换规则是:
一、确定后在合同剩余期限内不再调整;
二、加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;
三、转换时点利率水平保持不变。
简单而言,转换后,重签之后的第一年,你的贷款利率是不变的,所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率(4.8%)。

5、如何确定“加点”?
前面提到对于新购房者,加点由各地确定。加点类似于过去20%、30%之类的上浮比例。当然,与上浮比例一样,楼市调控阶段不同,城市不同,加点基数截然不同,有城市首套房加点50个基点,有城市加点100个基点。
对于老购房者,加点基数,则采用“倒推法”确定,加点数值为原合同利率与2019年12月5年期LPR(当月为4.8%)的差值,最短一年一调。 简单而言,加点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率(4.8%)。 
举个例子:
1. 9折房贷利率的转换所加基点=4.41%-4.80%=-0.39%,也就是说,“加点”是“-39个基点”。
2. 上浮20%房贷利率的转换所加基点=5.88%-4.80%=1.08%,也就是说,加点是“108个基点”。
需要注意的是,加点一旦确定,将会伴随整个还款周期。下面是以基准利率(4.9%)上浮或折扣的不同比例进行的计算,可供参考。
图片2.png

6、那究竟要转换LPR定价加点?还是固定利率好?
定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 此次转换,央行提供了两个选择:
一、一年重新定价一次。房贷利率每年均可调整一次,如果当年最新LPR利率下降,房贷利率同样随之下降。(LPR+基点) 
二、固定利率。意味着,在未来20年或30年整个房贷周期,利率都会保持不变。 这次重签合同有一个非常重要的事情,你要确定你的房贷利率重新定价的周期。那么,该如何选择?
假设你在2008年贷款买房,和银行签了一笔期限20年的商业性个人住房贷款合同,现在剩余期限为8年。合同约定重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。
原合同约定的利率定价方式为5年期以上贷款基准利率(4.9%)上浮10%。也就是说你目前承担的房贷利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。
一、如果你选择了固定利率。
那就只能选择5.39%的固定利率,在剩余的8年里继续承担5.39%的房贷利率。
二、如果你选择了LPR加点
因为在转换初期要确保利率平稳过渡,所以你今年2020年的房贷利率仍然是5.39%,但计算方法已经改变。
计算公式是LPR(五年期4.8%)+0.59%(加点)=5.39%
所以2020年无论转换前后,直到12月31日,你实际承担的房贷利率仍是5.39%;
但是,2021年及以后的房贷利率会上升还是下降,完全取决于新基准LPR的变动情况。实际上,如果处于利率上行周期,那么转为固定利率会有优势;如果是利率下行周期,转换为浮动利率就比较划算。
假设以300万房贷总额,20年等额本息,现行是1.1倍上浮,那么利率为5.39%(5年LPR+59基点),目前每月还本付息20450元。如果未来利率下行,2022年下降50个基点到4.3%,那么实际利率是4.89%(5年期LPR+59基点),每月还款大约19650,下降了800元,一年可节省9600元。

7、哪些渠道可以进行转换?
具体情况要查询贷款行的官网或者官方微信号,不过,综合多家银行的公告看,8月30日之前,房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。
考虑到疫情影响,银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成,一些银行还在手机银行APP开通了一键转换的快速通道。具体可以咨询您所贷款的银行。

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发表于 2020-3-1 18:01 |只看该作者

真复杂,我只想问是多了还是少了
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发表于 2020-3-1 18:39 |只看该作者
相信贷款周期内长期利率下行的选择跟踪lpr, 相信上行的选择固定利率锁定未来的利息支出
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发表于 2020-3-1 18:53 |只看该作者
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月朦胧鸟朦胧 就一句话 继续割韭菜们
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发表于 2020-3-1 19:20 |只看该作者
回复 dff524 的帖子
多了还是少了,要看您现在的利率是多少,然后再进行计算,不能直接说多了还说少了
抬起头来让本宫看看,你有没有订阅房小主,没有的话我等下再来(微信:deyifang777)
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发表于 2020-3-1 19:56 |只看该作者
1.3 1.4 倍系数的朋友们还好吗
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发表于 2020-3-2 10:47 |只看该作者

其实不懂,看看
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发表于 2020-3-2 14:56 |只看该作者

我也没看懂   还不如明说利息到底是多了还是少了
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发表于 2020-3-2 14:58 |只看该作者
这个加点可以跟银行谈么?这个按4.8做参照就是无形的加了10个点。 总的来说,现在上浮的转换肯定是吃亏的,打折的还是爽,但是打折的存量能有几多?任何改革都要搞老百姓点钱,大的搞,小的也搞...

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发表于 2020-3-2 15:09 |只看该作者

整体是多还是少

 

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发表于 2020-3-2 16:08 |只看该作者
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这个设计的巧妙在于双规制

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未来利率是涨还是跌,谁可以预料,希望有人帮忙分析下

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是不是多啦?反正3月还款额比2月高
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见他妈鬼 又任人宰割了

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发表于 2020-3-2 20:41 |只看该作者
看了半天没看懂
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楼主,这个怎么看,没变化呀利率 file
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